Ситуация в долевом строительстве: аналитика рынка новостроек

С помощью долевого строительства строится около 2 млн. квартир, но трое из ста застройщиков становятся банкротами.

Долевое строительство сегодня остается крайне важным и в тоже время достаточно рискованным способом строительства жилья. С одной стороны, привлечение застройщиками средств дольщиков позволяет снизить стоимость жилья и сделать его более доступным. Это особенно актуально на фоне роста ставки банковских кредитов для стройки. С другой стороны, несмотря на все принятые меры, обманутые дольщики, к сожалению, продолжают появляться и остаются серьезной социальной и финансовой проблемой государства.

В этой связи, анализ ситуации в долевом строительстве имеет особое значение, как с точки зрения ее влияние на объемы и доступность жилья, так и с точки зрения совершенствования мер по защите участников долевого строительства.

Для того, чтобы сформировать общую картину, рассмотрим обе «стороны медали» долевого строительства - позитивные и негативные показатели, как в целом по Российской Федерации, так и по отдельным федеральным округам.

Позитивные показатели долевого строительства

В настоящее время в Российской Федерации 5 605 застройщиков осуществляют строительство многоквартирных домов в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ. Количество многоквартирных домов, строительство которых осуществляется застройщиками в соответствии с данным Федеральным законом, составило 13 858 объектов, количество квартир - 1 840 231.

Данные о соответствующем количестве застройщиков и объектов по субъектам РФ приведены в таблице. Место конкретновщдго федерального округа, среди остальных округов, определялось в зависимости от количества застройщиков и строящихся многоквартирных домов - чем их больше, тем оно выше.

Количество застройщиков, осуществляющих долевое строительство многоквартирных домов (в соответствии с 214-ФЗ) и количество таких домов, строящихся с привлечением средств дольщиков

Как видно из таблицы, на первом месте, с существенным отрывом по количеству застройщиков и объектов, находится Центральный федеральный округ. Практически соответствуют средним значения по стране (701) показатели Южного федерального округа. Несколько выше средних значений показатели Северо-западного федерального округа и несколько ниже показатели Сибирского и Уральского федеральных округов. Замыкают «долевую турнирную таблицу» Дальневосточный и Северо-Кавказский федеральные округа.

Негативные показатели долевого строительства

С точки зрения анализа ситуации, как на уровне регионов, так и в целом по стране, не менее важными являются показатели проблемной составляющей долевого строительства. В частности, количество обанкротившихся застройщиков и количество строящихся ими многоквартирных домов с привлечением средств граждан.

Общее количество застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирных домов в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ, в отношении которых введена процедура банкротства, составило 175, из них в процедуре наблюдения 64 застройщика, в процедуре внешнего управления 64, в отношении 91 застройщиков введена процедура конкурсного производства.

Общее количество многоквартирных домов, строительство которых осуществлялось застройщиками, в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ, в отношении которых введена процедура банкротства, составило 377 объектов, из них в процедуре наблюдения 183 объекта, в процедуре внешнего управления 34 объекта, в процедуре конкурсного производства 160 объектов.

Данные о соответствующем количестве застройщиков и объектов по субъектам РФ приведены в таблице. Место конкретного федерального округа среди остальных округов определялось в зависимости от количества проблемных застройщиков и объектов - чем их меньше, тем выше место.

Количество застройщиков, осуществлявших долевое строительство многоквартирных домов (в соответствии с 214-ФЗ) в отношении которых применена процедура банкротства и количество домов, чье долевое строительство осуществлялось такими застройщиками

В данном случае таблица поменяла полюса - Центральный федеральный округ оказался внизу, а Северо-Кавказский наоборот стал лидером и, кроме того, обладателем уникального результата - отсутствием проблемных застройщиков и многоквартирных домов.

В связи с тем, что в регионах разная численность населения, объемы строительства жилья и уровень спроса на него, сами по себе вышеприведенные данные еще не дают полной картины о ситуации в долевом строительстве. Важным показателем является процентное соотношение количества реализовывавших долевое строительство и обанкротившихся застройщиков и строившихся ими в рамках 214-ФЗ многоквартирных домов, к общему числу соответствующих застройщиков и объектов.

В целом по Российской Федерации доля обанкротившихся застройщиков составляет около 3.12% от общего числа застройщиков, осуществляющих долевое строительство, а доля строящихся ими многоквартирных домов с привлечением средств дольщиков составляет около 2.72% от общего количества таких домов, строящихся таким же финансовым способом (в соответствии с 214-ФЗ).

Другими словами, из каждых 100 застройщиков, реализующих долевое строительство, примерно 3 попадают под процедуру банкротств, в результате чего из каждой 1000 многоквартирных домов, строящихся с привлечением средств граждан, около 27 становятся проблемными объектами.

Соответствующие данные по федеральным округам приведены в таблице. Место конкретного федерального округа среди остальных округов определялось в зависимости от доли проблемных застройщиков и объектов - чем они меньше, тем выше место.

Доля обанкротившихся застройщиков в общем числе застройщиков, осуществляющих долевое строительство и доля строящихся ими многоквартирных домов с привлечение средств дольщиков от общего количества таких домов

По данным показателям вне конкуренции Северо-Кавказский федеральный округ. Относительно благополучным выглядит Северо-Западный федеральный округ. Ниже средних значений показатели Уральского и Центрального федеральных округов. Немного выше средних показатели Приволжского федерального округа. Высокая доля обанкротившихся застройщиков в Сибирском и Южном федеральном округах. Наиболее негативные показатели, почти в два раза превышающие среднероссийские и по количеству застройщиков и по количеству домов, у Дальневосточного федерального округа.

Анализ ситуации позволяет сделать вывод о том, что долевое строительство продолжает оставаться важной составляющей жилищного строительства в Российской Федерации. С учетом последних тенденций в сфере кредитования строительства, его значение будет не только сохраняться, но и усиливаться. В тоже время, ситуация с проблемной составляющей долевого строительства хотя уже и не так болезненна, но тем не менее далека от своего окончательного решения.

В этой связи создание государственного компенсационного фонда, с адекватными размерами отчислений в него, и соответствующие законодательные инициативы Минстроя, которые будут рассмотрены обновленной Госдумой в осеннюю сессию, могут снизить риски дольщиков и сделать долевое строительство эффективным инструментом повышения доступности жилья.+

Олег Назаров