«Калининградцы не смогли заместить приезжих покупателей. Снижение цен будет, пока рынок не стабилизируется»
С февраля 2022 года строительная сфера региона, как и другие отрасли бизнеса, столкнулась с кризисными явлениями.
Застройщики фиксировали падение продаж в новостройках, а региональные власти предупреждали о возможных сложностях со строительными материалами из-за ситуации с транзитом.
В интервью RUGRAD депутат горсовета и руководитель компаний из холдинга «КалининградСтройИнвест», являющегося одним из крупнейших застройщиков региона, Павел Макаров рассказал, на что рассчитывает холдинг, готовясь выпустить на падающий рынок порядка 1 тыс. новых квартир, почему он не боится дефицита, как на острове Октябрьском вместо стеклянных башен высотой 22 этажа на плане появился новый ЖК и дает ли застройщикам какие-либо преимущества депутатский мандат.
— В июле вы отмечали спад продаж квартир в новостройках. Агентство ЦИАН оценило снижение в 45 %. Вы согласны с такой оценкой?
— Мне кажется, [спад] даже больше в целом. Как минимум в 5 раз.
— Насколько для застройщиков оказалась критичной такая ситуация?
— А как вы думаете? (Смеется.)
— Есть ситуации, когда бизнес начинает говорить о «пробоине ниже ватерлинии» или когда можно существовать дальше.
— Существовать дальше, конечно, можно. Но это не исключает тех сложностей, с которыми мы столкнулись.
— Вы по-прежнему считаете, что спад связан в первую очередь с эмоциональным фоном вокруг области?
— 100 %! Спад покупательской способности тоже повлиял, но эмоциональный фон в большей степени. Есть примеры Москвы, Питера и Краснодарского края, где настолько значительно спад продаж квартир не заметен. Цены на квартиры там значительно выше, чем у нас, при этом люди всё равно едут и покупают. Наш город был в первую очередь ощущением «окна в Европу», курортный город, в который сегодня люди просто перестали приезжать в прежнем количестве на ПМЖ.
— Получается, в первую очередь падение произошло за счет покупателей из других регионов? Калининградские покупатели не смогли заместить данную категорию?
— Да. Конечно, калининградский покупатель не смог заместить данную категорию. В силу доходов и в силу того, что это ограниченное количество людей. В год приезжало по 3–4 тыс. людей.
— Бизнес как-то может противостоять этому негативному фону вокруг области?
— Невозможно. Все мировые СМИ задействованы (и наши в том числе) в информационной войне.
— Дальнейший сценарий — это снижение объемов строительства? Союз строителей прогнозировал, что по итогам 2022 года объем строительства снизится на 30 %. Но есть мнение, что это оптимистический сценарий.
— Естественная реакция на снижение объемов продаж — это снижение объемов строительства. Мне тяжело говорить за Союз строителей. Может быть, по итогам 2022 года объем даже не изменится. Стройки довольно инертные. Начатые проекты надо заканчивать, у многих обязательства перед дольщиками. Как тут стройки остановишь?
— То есть критично будет скорее в 2023 году?
— Думаю, да.
— Вы озвучивали, что холдинг «КалининградСтройИнвест» построил в 2021 году 80 тыс. кв. м жилья.
— Так же закончим и этот год.
— Стройка — это не тот процесс, который легко остановить. Есть какие-то производства, заводы, которые завязаны на то, что этот процесс перманентный. Это всё будет закрываться?
— Если стройка уменьшится в 5 раз, то и субподряды и поставщики материалов уменьшатся в той же пропорции. У нас, помимо гражданского, есть строительство по государственным объектам. Тут надо смотреть, какие будут планы государственного заказчика. Если он планирует строить мост или окружную дорогу, то всё это скажется на строительной индустрии.
— Вы по-прежнему считаете, что накопление так называемых товарных остатков квартир, чтобы попридержать их и выставить на продажу, когда рынок вырастет, — это проигрышная стратегия?
— Мы не придерживаем квартиры. Мы их продаем, и такой стратегии у нас никогда не было.
— Данная стратегия не работает, на ваш взгляд?
— В нашем случае у нас не просто девелоперская фирма, которая может в любой момент стройку приостановить, потому что ни от кого не зависит. У нас довольно большая и емкая структура: свои производства, каменщики, монолитчики, базы, на которых хранятся строительные материалы. Мы в этой ситуации получаемся не такие гибкие, не можем себе позволить иметь финансово-гибкую модель в ожидании, что завтра цена на квартиры вырастет, а сегодня надо немножко подождать. Мы должны [работать] как фабрика, мы не должны останавливаться. Как только фабрика останавливается, себестоимость продукции начинает расти. Для нас это не только себестоимость, но и остановка всех наших производств.
— Если мы говорим, что спрос на квартиры падает, значит ли это, что в ближайшее время застройщики будут вынуждены снижать цены?
— Конечно, снижение будет, пока рынок не стабилизируется. Сильное повышение у нас произошло в начале этого года. Думаю, что мы просто откатимся на самое начало года — до этого повышения. По каким-то позициям, которые не очень хорошо себя показали, мы уже снижаем цены.
— Застройщики объясняли рост цен дефицитом земельных участков, пригодных для строительства.
— В связи со снижением темпов строительства не испытываем острой необходимости в земельных участках.
— Когда все рассуждали о возможном дефиците цемента на рынке региона, вы говорили, что спад продаж гораздо более серьезная проблема. Недавно было озвучено, что область уже израсходовала свои лимиты по железнодорожному транзиту по некоторым видам железа, стали. Невозможен транзит портландцемента. Вы по-прежнему считаете, что это не такая серьезная проблема?
— Да, потому что всегда есть альтернатива (паромная переправа. — Прим. ред.), и думаю, что эта альтернатива будет наращиваться. За счет того, что мы будем снижать темпы объемов строительства, не будет такого сильного потребления этих материалов. Спрос и предложение должны стабилизироваться.
— Все отмечают, что стоимость логистики увеличивается из-за парома.
— Ее же обещают субсидировать…
— Но пока же не приняли.
— По крайней мере, мы ждем этого решения.
— Непонятно, как будут распределяться данные субсидии. Были же случаи с распределением субсидий на поддержку рынка труда, когда некоторые компании их не успевали получать и, по всей видимости, испытывали проблему с нехваткой оборотных средств.
— Есть разные материалы. Например, стоимость доставки металла не сильно сказывается на его стоимости. Если металл стоит 50 тыс. руб., то с транспортом он будет стоить 60 тыс. руб. Удорожание всего лишь на 20 % — это не так критично. Что касается цемента, то, конечно, [удорожание] 10 тыс. руб. на тонну — это катастрофа. Цемент стоил 7 тыс. руб., представьте: сюда добавить еще транспорт — 17 тыс. руб. за тонну, — удорожание более чем в 2 раза. Это не очень хорошо для нас. Но я в целом позитивно [на ситуацию] смотрю.
— Вы не ожидаете, что на рынке может сложиться дефицит стройматериалов?
— Думаю, нет. Еще раз повторю, что ожидаю снижение объемов строительства и, как следствие, снижение потребления данных стройматериалов. За счет этого дефицита не будет. При этом будут увеличиваться мощности паромных перевозок, будет субсидия.
— Есть мнение среди риелторов, что застройщики сами не успевают подстраиваться под потребности рынка и не формируют необходимое предложение. То есть у покупателей пользовались бы спросом квартиры с каким-то минимальным ремонтом, но такого предложения нет. Может быть, причина падения спроса не только в этом «эмоциональном фоне»?
— У нас есть такое предложение, но оно не дает каких-то значительных преимуществ.
— Вы не увидели растущего спроса в связи с таким продуктом?
— Нет. В других регионах России довольно большой объем квартир продается уже с ремонтом.
— Это сильно увеличивает себестоимость продукта?
— Зависит от качества ремонта. Мы, условно, делаем среднего качества — это плюс 10–15 тыс. к квадратному метру. Экономическая целесообразность у этого существует, но рынок сегодня в больших объемах [такое предложение] переварить не может.